1주택 과세기준 공시가 14억원으로 통일
과세대상 되면 거주 14억·비거주 9억 공제
실거주 34억·비거주 20억 초과부터 부담↑
시가 30억 기준 종부세 76만원 vs 425만원
다주택 최소공제 4억…5년간 종부세수 9.3조↑
"매도 유도 효과…임대시장 불안 대비 필요"[서울=뉴시스] 김선웅 기자 = 서울 강남구 소재 부동산 공인중개사 사무소에 매물 정보가 게시돼있다. 2026.08.02. mangusta@newsis.com
[세종=뉴시스]여동준 임하은 박광온 기자 = 앞으로 1세대 1주택자는 실제 거주 여부와 관계없이 시가 약 20억원까지 종합부동산세를 내지 않는다.
다만 과세문턱을 넘은 뒤에는 거주 여부에 따라 세 부담이 크게 갈린다.
시가 약 20억원을 갓 넘은 1세대 1주택자의 종합부동산세 산출세액은 실제 거주하면 사실상 0원이지만, 직접 살지 않으면 약 185만원으로 갈릴 전망이다.
재정경제부는 3일 세제발전심의위원회를 열어 이 같은 내용을 담은 '2026년 세제개편안'을 확정·발표했다.
현행 제도에서는 1세대 1주택자에게 실제 거주 여부와 관계없이 공시가격 12억원을 기본공제한다. 이에 따라 공시가격 12억원을 넘으면 거주 여부와 무관하게 종부세 과세대상이 된다.
개편 이후에는 과세대상 판정과 기본공제를 분리한다.
우선 거주·비거주와 관계없이 공시가격 14억원을 초과하는 1세대 1주택자만 과세대상으로 삼는다. 공시가격 14억원 이하 주택은 실제 거주하지 않더라도 종부세를 부과하지 않는다.
다만 공시가격이 14억원을 넘어 과세대상이 되면 거주 여부에 따라 기본공제가 달라진다. 거주 1주택자는 14억원을 공제받지만 비거주 1주택자는 9억원만 공제받는다.
가령 시가가 20억원을 갓 넘었다고 가정하면 공시가격도 14억원을 소폭 초과하게 된다. 거주 1주택자는 14억원 초과분에만 공정시장가액비율 70%를 적용하므로 과표와 종부세가 사실상 0원에 가깝다.
반면 비거주 1주택자는 공시가격에서 9억원만 공제한다. 공시가격 14억원을 기준으로 과표가 약 3억5000만원 발생해 과표 3억원 이하 0.5%, 초과분 0.7%의 누진세율을 적용받는다. 각종 세액공제 전 산출세액은 약 185만원이다.
현행 제도에서는 공시가격 14억원을 갓 넘은 주택의 과표가 거주 여부와 관계없이 약 1억2000만원으로 계산돼 산출세액이 약 60만원이다.
개편 후 같은 가격대에서 실거주자는 세 부담이 사실상 사라지는 반면 비거주자는 약 125만원 늘어나는 셈이다.
비거주 1주택자도 공시가격 12억원 초과~14억원 이하 구간에서는 현행과 달리 종부세를 내지 않는다. 시가로 단순 환산하면 약 17억1000만원 초과~20억원 이하 구간이다. 그러나 공시가격이 14억원을 넘는 순간 기본공제가 9억원으로 낮아져 세 부담이 한꺼번에 커지는 구조다.
다주택자를 비롯한 그 밖의 납세자는 합산 공시가격 9억원 초과라는 과세대상 기준을 현행과 동일하게 유지한다.
다만 과세대상이 된 뒤 과세표준을 계산할 때 차감하는 기본공제는 현행 9억원에서 '4억원＋5억원×거주용 주택가액 비중'으로 바뀐다.
가령 보유한 주택에 전혀 살지 않으면 기본공제는 4억원이고, 거주주택이 전체 주택가액의 절반이면 6억5000만원이다. 거주주택 비중이 전부라면 최대 9억원을 공제한다. 법인은 현재와 마찬가지로 기본공제가 없다.
이는 모두 비거주인 다주택자가 합산 공시가격 4억원부터 종부세를 낸다는 의미는 아니다. 합산 공시가격이 9억원을 넘어 과세대상이 됐을 때 과표 계산 과정에서 4억원만 공제한다는 뜻이다.
[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 아파트 단지 등 주거 지역이 내려다보이고 있다. 2026.07.24. kch0523@newsis.com
거주 1주택자의 과세문턱이 높아졌다고 모든 실거주자가 감세되는 것은 아니다.
공시가격이 시가의 70%라고 가정해 각종 개인별 세액공제를 적용하기 전 산출세액을 비교하면 공시가격 약 23억7000만원, 시가 약 33억8000만원부터 현행보다 부담이 커진다.
시가 약 20억~34억원에서는 기본공제 확대 효과가 공정시장가액비율과 세율 인상 효과보다 커 산출세액이 줄어든다.
반면 약 34억원을 넘으면 공정시장가액비율 및 세율 인상 효과가 기본공제 확대 효과를 앞지른다.
비거주 1주택자는 흐름이 다르다. 시가 약 17억1000만원 초과~20억원 이하에서는 새 제도에 따라 비과세로 전환되지만, 20억원을 넘는 순간 9억원의 기본공제를 적용받아 현행보다 세 부담이 커진다.
예컨대 60세인 납세자가 시가 30억원 주택을 10년간 보유한 경우 현행 종부세는 거주 여부와 관계없이 91만원이다.
개편 이후 10년간 거주한 사람의 종부세는 76만원으로 15만원 줄어든다. 반면 같은 주택을 10년간 보유했지만 실제 거주하지 않았다면 종부세는 약 424만원으로 333만원 늘어난다.
정부는 거주 1주택을 기준으로 시가 20억~30억원 구간에서는 종부세가 감소하고 30억~40억원 또는 50억원까지는 세액 변동이 크지 않도록 제도를 설계했다고 설명했다.
시가 40억~50억원 수준을 초과하는 주택부터 세 부담을 본격적으로 정상화한다는 방침이다.
공동주택 공시가격 자료를 보면 공시가격 14억원 초과 주택은 전국 36만2998호로 전체 공동주택의 2.3%다. 기존 과세기준인 12억원 초과 주택 48만6719호보다 약 12만4000호 적다.
시가 20억~30억원 구간에 해당하는 주택은 약 19만5000호, 세액 변동이 크지 않은 구간은 약 10만3000~13만8000호, 과세가 정상화되는 구간은 약 3만~6만5000호로 추산됐다.
정부는 종부세 과세표준 계산에 적용하는 공정시장가액비율도 높인다.
1세대 1주택자와 지방의 1·2주택자는 현행 60%에서 2027년 70%로 인상한다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택을 보유한 다주택자는 2027년 70%, 2028년부터 80%를 적용한다. 조정대상지역에 주택이 있더라도 1세대 1주택자는 80% 적용 대상에서 제외된다.
