광주 북구 임동 옛 전방·일신방직 공장부지(전일방 부지) 도시계획 변경을 위한 사전협상이 좀처럼 속도를 내지 못하고 있다. 토지 용도를 변경하면서 발생하는 '차액'에 대한 공공기여금을 산정하기 위해 광주시가 감정평가를 진행했는데, 사업자가 이에 대해 '이의신청'을 제기하는 등 거세게 반발하고 있기 때문이다.

사업자는 표면적으로는 "감정평가에 따른 차액 산출 방식에 문제가 있다"고 하지만, 들여다보면 국내 부동산 경기가 위축되는 상황에 사업비가 급격히 올라간 것이 크게 작용하고 있는 것으로 분석된다.

◆사업자 측, 감정평가 '이의신청' 요구

28일 광주시와 전일방 부지 사업자인 휴먼스홀딩스PFV(이하 휴먼스홀딩스)에 따르면, 휴먼스홀딩스는 지난 18일 광주시가 의뢰해 진행된 전일방 부지의 종전·종후부지(도시계획 변경 전후) 감정평가에 대해 이의신청을 제기하는 공문을 발송했다. 사업자 측은 "토지 평가 산정 방식이 조금 부적절했다고 판단한다"며 재감정 평가를 요구했다고 밝혔다.

소경용 휴먼스홀딩스 대표는 "토지 매입 당시 PF(프로젝트 파이낸싱)를 하기 위한 감정평가를 진행했다"면서 "(광주시가 진행한 감정평가의 경우) 종전은 토지가가 훨씬 많이 줄었고 종후는 훨씬 많이 나왔다"고 말했다. 그러면서 "종전과 종후의 차액이 우리가 상상할 수 없는 수치가 나왔고, 산출 근거에 문제가 있는 것 같아 재감정을 요구한 것"이라고 설명했다.

사업자 측은 일찌감치 가치상승분의 40~60% 수준인 2천억~3천억원 정도를 공공기여로 내는 방안을 검토하고 있다고 밝혀왔다. 휴먼스홀딩스가 2021년 전일방 부지 29만 6천340㎡(8만 9천642평)을 6천850억원에 구입했다는 점에서, 현 공장부지를 상업용지 등으로 변경하고 난 후의 땅 값을 1조2천억원 정도로 추정한 것이다.

하지만 광주시가 재감정에 들어갈 가능성은 낮다. 도시계획 변경 사전협상 운영 지침에 따르면, 감정평가법인 간(2곳 실시) 가격 차이가 10%를 초과하는 경우나 감정평가 완료 후 부동산 가치의 급격한 등락 또는 특별한 사유 발생 등이 있을 경우에만 감정평가를 다시 실시할 수 있다.

광주시 도시공간국 관계자 또한 이 같은 이유로 재평가를 실시할 이유가 없다고 밝혔다. 감정평가를 다시 한다 하더라도 내용은 크게 달라지지 않을 것이라고도 덧붙였고, 사업자 측도 이 부분에 대해서는 일부 인정했다.

◆랜드마크타워·공원 조성…높아진 사업비 '부담'

휴먼스홀딩스 측이 감정평가를 다시 실시하는 게 목적이 아니라, 이의신청을 한 목적은 따로 있다는 게 지배적 시각이다. 그보다는 공공기여 규모 협상에서 사업자가 처한 상황을 적극 호소하기 위한 것으로 풀이된다.

사업자 측의 호소가 엄살이 아닌 것은 분명해 보인다.

최근 미국 금리인상에 따른 부동산 경기 위축으로 국내 PF 부실 사태가 현실화되면서 휴먼스홀딩스 또한 조달금리 압박이 강하게 작용하고 있는 것으로 전해졌다. 거기에 더해 분양시점으로 예상되는 내년 혹은 내후년 아파트 분양 경기를 장담할 수 없는 상황이다.

건설 공사비가 폭등한 게 사업자로서는 가장 우려되는 지점이다. 공사비가 폭등하면 사업자가 아파트 분양으로 얻는 수익이 줄어들 수밖에 없다. 전일방 부지 개발의 경우 사업자 측과 광주시가 '사전협상'을 통해 공공기여분을 역사공원 조성과 건축물 보존·활용, 현금 등으로 내놓는다. 조성 비용이 증가하게 되면 사업자 측이 실질적으로 내놓는 공공기여가 늘어나게 되는 셈이다.

소 대표는 "우리 사업환경이 나빠져서 이의를 제기한 건 아니다"면서도 "최근 1~2년 내 공사비가 많이 올랐고, PF금리도 많이 오르면서 전체적으로 어렵다"고 토로했다.

이어 소 대표는 "공공기여와 관계없이 금리와 공사비는 결국 우리 부담이고, 사업이라는 게 항상 계획대로 진행되는 게 아니기 때문에 실제 부담은 예상보다 더 커질 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

또 전일방 부지의 경우 50층 규모로 예상되는 랜드마크타워 또한 사실상 '기부채납' 성격에 가깝다. 또 랜드마크타워는 물론 각 주상복합에 대해서도 국제설계 등을 통해 진행하게 되면 실제 사업비가 급격히 올라갈 수밖에 없다.

내부 사정을 잘 알고 있는 한 건축가는 "최근 상황이 사업자에게 좋지 않게 돌아가고 있는 건 사실이다"면서 "공공기여 규모는 정해져 있는데 사업비가 올라가게 되면 사업성이 떨어질 수밖에 없어 사업자 측도 고민이 있을 것이다"고 말했다.

이삼섭기자 seobi@mdilbo.com