9천여억원을 투자해 백화점을 신축·이전하려는 광주신세계 계획이 예상치 못한 복병을 만나 표류하고 있다.

'신세계 확장·이전을 위한 지구단위계획안'을 심의한 광주시 도시계획·건축공동위(공동위)가 사업지 주변 차로 셋백(setback·건축선 후퇴)을 도시계획시설로 지정해 기부채납해야 한다는 판단을 했기 때문이다. 공동위 결정에 신세계도, 광주시도 당혹스러움을 감추지 못하면서 좀처럼 출구를 찾지 못하고 있다.

공동위가 '전면공지' 등 합리적 방안이 있음에도 불구하고, 샛백 구간을 도시계획시설로 지정해 통상의 기부채납 범위를 넘어 사업 추진을 힘들게 만들었다는 비판이 나온다.

이에 광주신세계의 투자 계획이 원활히 이뤄질 수 있는 '묘수'를 찾아야 한다는 지적이다.

전문가, 학계, 시민사회계 등으로 이뤄진 공동위 내부에서도 도시계획시설로 지정할지, 전면공지로 지정할지를 두고 갑론을박이 있었던 만큼 하루빨리 '합리적 방안'을 도출해야 한다는 목소리가 높다.

◆공동위의 과도한 기부채납 요구? 신세계 '난색'

최근 '신세계 확장·이전을 위한 지구단위계획안'을 심의한 공동위는 신세계 측에 7가지 사항을 보완하라고 요구했다. 광주신세계는 한가지 조건을 두고는 "사업을 중단할 수밖에 없는 조건"이라며 난처해하고 있다.

바로 사업지 주변 차로 셋백을 도시계획시설로 지정하라는 조건이다. 광주신세계는 백화점을 신축할 경우 고객 차량이 대폭 증가하는 만큼, 기존 도로와 인접한 사업지 일부를 도로(보행로 포함)로 사용하겠다는 계획(차로 셋백)을 제출했다.

사업지 내에 만드는 도로를 도시계획시설로 지정하게 되면 법적으로 광주시에 기부채납해야 한다. 문제는 이럴 경우 기부채납된 부지의 지하를 사용할 수 없게 되면서 주차장 등 영업면적에서 큰 손실을 입는다는 것이다. 차로 셋백 구간 면적은 2천882㎡(872평)로 사업지 전체 면적 2만4천793㎡의 11.6%다. 지하에 계획된 영업면적이나 주차장 부지는 물론, 계획된 공간 배치 등이 어긋나면서 실질 영업면적이 3분의 1가량이 없어질 것으로 예상된다.

또 현재 계획된 지하 8층도 전국에서 사례를 찾아보기 힘들 정도로 깊다는 지적이 있는데, 주차시설 보완을 지하 11층까지 조성해야 한다.

이 같은 문제에 대해 광주시도 어느 정도 인지하고 있다.

광주시 관련 부서 한 관계자는 "전체 사업부지 면적에서 10%를 줄이는데, 실질적으로는 (영업면적) 30%를 줄인 것과 같아 버린다"고 밝혔다.

이와 함께 적정수준을 넘어서는 기부채납도 논란이다.

국토교통부 '지구단위계획수립지침'에 따르면, 기부채납 총부담은 대상 부지 토지면적(가격)을 기준으로 10~15% 수준에서 협의하되, 25%를 넘지 않도록 하고 있다. 광주신세계가 차로 셋백 부지까지 기부채납하게 되면 지하차도 공사비, 소상공인 지원기금, 추후 보완대책까지 최대 1천억원에 이를 수 있다는 분석이 나온다. 최대 25%를 적용한 기부채납 총규모는 650억원 정도인 것으로 예상된다.

◆도시계획시설 지정 이유 "불충분" 이유는?

광주신세계의 '사업재검토' 우려까지 낳은 이번 사안은 생각 외로 간단히 풀 수도 있는 문제다. 도시계획시설로 지정하지 않고 '전면공지'로 지정하면 되기 때문이다.

전면공지는 이번 신세계 차로 셋백의 경우처럼 지구단위계획에서 건축선 등을 지정하면서 도로 경계선과 건축물 사이에 확보한 공지를 뜻한다. 전면공지로 지정할 경우 소유권이 사업자(광주신세계)에 있기 때문에 기부채납을 하지 않아도 된다.

애초부터 광주신세계 측은 백화점 내부로 진입하는 차량들이 기존 교통체증을 유발하지 않도록 완화 차로(셋백 구간)를 계획해 공동위에 제출했던 만큼, 전면공지로 지정하는 데 큰 문제가 있는 것은 아니라는 게 전문가들의 평가다.

공동위 회의 당시에도 위원들 간에 갑론을박이 벌어진 것으로 확인됐다. 셋백 구간을 도시계획시설로 지정함으로써 광주신세계에 과도한 사업적 부담을 안겨줄 수 있기 때문이다.

도시계획시설로 지정해야 한다는 위원들은 대단지 공동주택과의 형평성 문제를 지적한 것으로 알려졌다. 통상 재개발이나 재건축을 통한 공동주택 건립의 경우 지구단위계획변경을 할 때 셋백 부분을 도시계획시설로 지정해 기부채납 받는다.

하지만 분양을 마치고 나면 관리 주체가 사라지는 공동주택 개발과 대형 상업시설은 다르게 적용해야 한다는 반박이 나온다. 광주신세계 확장안의 경우 백화점 이용 고객이 건물 내로 진입하기 위한 목적으로, 광주신세계가 도로를 관리해야 할 책임과 의무가 발생한다.

일부 공동위원들은 셋백 구간에 정류장 등이 들어서게 되기 때문에 도시계획시설로 지정해 광주시가 관리해야 한다는 의견을 냈다. 하지만 이에 대한 반박도 존재한다. 버스정류장이 들어서는 구간은 현재 국토교통부 간선급행버스체계(BRT) 종합계획에 포함됐다. BRT를 설치할 경우 중앙차선으로 달리기 때문에 셋백 구간은 정류장이 들어서지 않게 된다.

광주지역 한 도시계획 전문가는 "사업지 주변의 완화 차로(셋백 구간)를 사업자가 관리하는 전면공지로 할지, 공공이 관리하는 도시계획시설로 결정할지를 판단하는 게 쟁점이다"고 설명했다. 이어 "다만, 소유권이 수없이 쪼개지는 일반 공동주택단지와는 달리 백화점은 방문 고객들이 원활히 매장에 진입하기 위해 당연히 비용을 들여 관리할 수 밖에 없다"면서 "각계각층이 모인 공동위 첫 심의에서 해당 사안에 대한 이해가 부족했을 수 있었던 만큼, 면밀한 검토가 더 필요하다"고 말했다.

한편, 강기정 광주시장은 지난달 31일 광주신세계백화점 신축·이전 등을 두고 "혼신의 힘을 다해 추진하고 있다"며 추진 의사를 강하게 밝힌 바 있다. 이삼섭기자 seobi@mdilbo.com